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夫妻共同财产案例分析
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甲、乙两夫妻将自己的一处房产租给丙做生意,双方签订了租赁合同,并办理了相应的登记手续。其后,甲由于做生意亏损,于是向丁借款,把该房产作为担保抵押给了丁,甲与丁办理了抵押登记手续,同时约定:“如果甲到期不还欠款,则丁自动拥有该房产。”这件事乙知道,但是不表态。那么:

(1)甲丙之间的租赁合同是否生效?

(2)甲丁之间的抵押合同是否生效?

(3)如果甲到期不能清偿欠款,丙与丁均主张优先受偿权,应如何处理?

(4)事后,乙可否以自己不同意主张撤销甲与丁之间的抵押合同?

答:(1)该租赁合同有效。甲与丙之间达成了协议,签订了租赁合同,且办理了登记手续,应该认为租赁合同生效。

(2)抵押合同生效。《担保法》第48条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效。”由此可见,租赁合同并不影响成立在后的抵押合同的效力,并且抵押也已办理了登记。另该房产虽系夫妻共有,但乙未表示反对的,视为同意。

(3)应该认为丙享有优先受偿权。根据《合同法》和《担保法》的规定,承租人在出租人出售房产的时候享有优先购买权,而抵押权人在债务人不能偿还到期债务的时候,也享有就抵押物出售的优先受偿权。当承租人的优先受偿权与抵押权人的优先受偿权发生冲突时,理论上认为承租人的优先权优先行使,因为这样可以更有力地保护承租人的权利,不改变承租物的使用者,便于承租物的更有效合理使用,同时承租人行使优先受偿权后,债权人可以就其行使优先受偿权的款项实现自己的债权,并不影响自己的利益。如果由抵押权人行使优先受偿权,那么承租物的所有权就会发生变动,不利于保护承租人的利益。

(4)不可以。根据《婚姻法》的规定,夫妻双方财产属于双方共同共有,虽然甲将该房屋设定抵押权没有经过乙的同意,但是乙在得知该情况后并未表示反对,而且丁取得抵押权是善意、有偿的,因此应当认定甲与丁之间的抵押合同有效,乙不能撤销甲与丁之间的抵押合同。


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